明清建筑潘氏住宅修复案
我们今天要介绍的古建筑修缮案例是南京江宁佘村明清建筑潘氏住宅，有300多年的历史。
潘氏住宅位于群山环抱，周边青山秀水，环境极佳。
古建筑的修不仅技术困难，而且整个项目从启动开始就遇到了许多困难……
老宅的历史
明末，李自成的农民军兵锋北指，关外的清军虎视眈眈，明朝政权危在旦夕。在几方争夺世界的同时，许多中原大户开始四处迁移，以避免战争。
巨商潘恒才是全家搬迁的大家庭之一。当时，当他带着全家从河南开封一路往南走到今天的江宁上坊佘村时，他被这里的青山秀水所吸引，决定在这里定居。清顺治初年，世界初定。潘恒才花了很多钱在佘村盖房子，花了17年时间建了66栋2200多平方米的房子。这座大厦借鉴了徽派的建筑风格，具有独特的南京特色，造型美观，雕刻精美。
370年后的今天，潘的后代已经遍布南京、上海、武汉等地。然而，目睹了家庭和国家命运的潘氏住宅由于产权分散和维修不力而越来越破旧。前厅的一半已经倒塌，西厢房的一些建筑也摇摇欲坠，急需抢救维修。
在潘氏后人、东山街、佘村社区的共同努力下，潘氏住宅的一些建筑最近终于开始修缮。
迟来大修
东山街佘村被誉为金陵古风第一村，拥有明清时期潘氏住宅、潘氏祠堂等城市文物保护单位的众多历史遗迹。其中，潘氏住宅由三栋房屋组成，每栋房屋三栋，共66栋，占地面积约2200平方米。建筑结构严谨，均为佘村99间半、南京最美砖雕门套。
上月中下旬，记者参观了潘氏住宅两次。青砖黑瓦的潘氏住宅朝南，风格与徽派建筑相似，但整体色调为青灰色，没有照搬徽派建筑的黑瓦白墙。
房子的许多细节反映了商人的低调和务实——潘住宅的前门首先设置了一堵高墙，两边都有一扇小门，每扇小门都很窄，只有两个人并排通行；虽然马头墙也采用了三层，但屋檐从翘曲角变成了平角，更加平静和庄严。
住宅内部设计与中国传统礼仪相吻合，中间是大厅，旁边是厢房，前面是前厅，后面是后面，有序的年龄，男女不同。尽管经历了370年的风雨和长期的失修，潘的房子仍然可以看到它精致、精致、精致的一面——巧妙的室内布局，对联雕刻在东西厢的门上，如养心斗室，高高在上、骄傲、芦苇和膝盖、破旧的房间成为名字，闲置的生活等。楷书砖雕刻刻在门额上，如天锡纯粹、福禄申之等。后房为二楼建筑，楼上有复道悬廊，宛转相通，曲折回绕。
房子里精致的木雕和砖雕随处可见。木质构件经常雕刻大量的祥云和植物图案。砖雕刻有八仙过海传说、植被繁荣等场景。工艺精湛，造型逼真，彰显南京民居精致细腻的特色。
在潘氏住宅的前厅和西厢房，十几名建筑工人正在建设中。一些倒塌的房屋被工人用木头重新支撑，室内杂草和垃圾被一一清理干净。我们坚持修旧如旧的原则，尽量使用原来的青砖、梁、瓷砖等材料。建筑工人说，雕刻和木雕也坚持原来的重建。
佘村社区书记程静认为，潘氏住宅的修缮属于迟到大修。近年来，潘氏住宅倒塌越来越严重，如果不维修，很可能会倒塌！他说，几年前，街道和社区希望修复潘氏住宅，但由于潘氏住宅的产权属于潘氏后代，街道和社区的多次协调失败。这一次，在街道、社区和一些潘氏后裔的共同努力下，一些业主将住宅产权转让给了社区，修复工作终于开始了。
困难的谈判
记者注意到，虽然潘的房子已经开始修复，但西厢房的一些房子和东厢房没有维修迹象。其中，西厢房两栋房子的顶部倒塌了直径约1米的大洞，非常耀眼。
为什么潘的房子修了一半，留了一半？佘村社区主任王长贵告诉记者，这是因为潘的房子涉及25名业主。到目前为止，仍有9名业主未能就维修问题与社区达成协议。
《文物保护法》规定，国有不可移动文物由用户维修，非国有不可移动文物由业主维修。文物保护单位的修复、迁移、重建，由取得文物保护工程资质证书的单位承担；不可移动文物的修复、维护、迁移，必须遵循不改变文物原状的原则。
潘氏住宅维修面临的第一个问题是产权所有者众多且分散。社区工作人员在江宁区档案馆发现，根据1951年潘氏住宅的土地登记证登记信息，潘氏住宅的产权分散在25人手中，每人掌握的产权面积从20到30平方米不等，从100多平方米不等。
25人中约有20人姓潘，属于潘的后代。还有5个姓李、苏、张，基本上属于潘女儿的后代。少数25名业主仍住在佘村，其中大多分散在南京、武汉、上海等地，难以沟通和协调。
许多业主难以沟通，昂贵的维修费用更令人头疼。我们已经做了一个计算，委托合格的单位按照旧的标准进行维修，每平方米的成本超过4000元。王长贵说，潘住宅维修总成本近1000万元，许多业主不愿意承担。
为了促进潘氏住宅的维修，佘村社区准备了两套方案：一是说服业主自行维修，维修后可租给社区统一管理；二是社区采取货币补偿的方式，将潘氏住宅的产权归集体，然后以业主的名义由街道和社区进行维修。
社区开始寻求第二过时，社区开始寻求第二个解决方案。为此，社区聘请了第三方专业机构，结合老房子的实际情况和当地房地产情况，计算了潘住宅的补偿标准。经专业机构评估，潘住宅补偿标准分为三个等级：倒塌房屋每平方米补偿1000元，中间等级2000元，每平方米保存6000元。
随后，社区开始联系25名业主。研讨会举行了六七次，每个业主至少沟通了三四次，打了无数次沟通电话。王长贵回忆说，经过多轮沟通，其中16名业主同意将产权转让给村集体。
对于一些年长的业主来说，社区主动上门工作。去年8月，王长贵等人前往武汉与潘氏住宅的25位业主之一和80岁的潘伟坤进行沟通。老人感谢社区积极推进维修工作。他动情地说：祖先留下的财产不能倒塌。如果没有人修理它，也许老房子就会倒塌。
另外9名业主不同意货币化补偿方案，9人持有约540平方米的潘氏住宅产权。王四英一家是目前潘氏住宅的唯一居民。如果按照货币化补偿标准，王四英老房子的补偿标准是每平方米6000元。当谈到她为什么不同意转让产权时，她说：现在6000元在哪里可以买到新房子？上坊的房价超过2万元！
共性问题有待解决
群众迫切需要工作，我们将继续与其他9名业主进行深入进行深入沟通。王长贵说，目前，社区正在密切关注收集集体建筑的修复，并与其他业主逐户讨论，以赢得大家的支持和理解。毕竟，社区的起点是及时有效地保护潘的住宅。修复后，这里作为特色乡村的公共配套设施，所有游客，包括潘的后代，都可以参观和参观，了解古人的生活方式、人与人之间的关系和古人的文化传统。
江宁区文化广播局相关负责人表示，在湖熟街杨柳村等地，一些古建筑在修缮时也遇到了类似的尴尬。
当古建筑面临修复时，如果业主无法修复，不愿意转让产权，还有其他解决办法吗？记者了解到，《文物保护法》明确规定，非国有非移动文物有损坏风险，当地人民政府应当帮助；所有人有修复能力，拒绝依法履行修复义务的，县级以上人民政府可以给予救援修复，费用由所有人承担。
然而，在上述负责人看来，上述条款很难操作，例如，没有详细的标准来确定业主是否具有维修能力。此外，如果业主没有履行维修义务，政府部门不现实。江宁区目前有233个文物点，年文物保护和维修费用仅为500万元，平均约2万元。
考虑到潘的部分房屋倒塌，如果不及时修复，文物损坏将更加严重，江宁区文化广播局上个月正式向9名业主发出通知，敦促其认真履行维护责任。
如何解决非国有不可移动文物修复的尴尬？有关执法部门建议，要解决文物修复的尴尬，首先要完善文物保护的实施细则，使其更具可操作性。例如，在确定业主是否具维修能力时，应有更明确的标准。
其次，古建筑的修复可以充分发挥民营资本的力量。江宁区文化广播局相关负责人表示，许多民营企业对古建筑非常感兴趣，可以充分发挥其灵活的机制和贴近市场的特点，促进古建筑的保护。民营企业投资修复，取得古建筑一定期限的经营权，使古建筑产权不转让，可以在保护的基础上合理利用。
其他国家的经验可以借鉴古建筑保护。古建筑专家表示，英国和法国在古建筑保护方面都有成熟的基金，而中国的保护基金则短缺。例如，英国的国家信托模式除了修复古建筑外，还进行了改造和运营；法国文化遗产保护志愿者工作营联盟聚集志愿者自愿修复保护建筑，其大部分资金来自基金会等私人资金。
