如何将传统村落改造成农村度假综合体？
通过农村闲置农村住宅的统一租赁、整体改造和度假利用，将村庄建设成为优质的农村旅游度假区，打造特色农村度假品牌。
01、模式解读
农村是一个野生奢侈度假综合体
通过农村闲置农村住宅的统一租赁、整体改造和度假利用，将村庄建设成为优质的农村旅游度假区，打造特色农村度假品牌。
(一)村庄特征
1.村庄生态良好。与传统旅游业不同，度假村住宅模式对农村地区交通要求较低，往往选择较偏远的村庄。这个村庄生态良好，环境安静。最重要的是，原始生态的乡村风味浓郁。这种自然、保存良好的地方风味正是度假村住宅模式发展的重要载体。
2.房屋空置率高。部分房屋空置是度假村模式发展的重要条件。闲置农村住宅降低了项目前期的工作水平，易于资产流通和房屋改造升级。因此，度假村模式一般选择空心村或新村搬迁后的废弃村，既避免了闲置资源的浪费，又使偏远无人居住的古村落焕发出新的活力。
3.良好的建筑风格。度假村住宅模式要求村住宅建筑多为传统老院落，风格特色突出。砖石或木材等地方材料制成的建筑能更好地突出乡村朴素的地方风味，建筑外观和结构保存完好，改造价值高，便于构建与城市现代建筑风格形成强烈对比的度假模式。
(二)模式要点
1.整体建造闲置农舍。闲置农舍集中整体建设，村集体统一租赁回收村内空置房屋。通过引入外资企业资金或自筹资金，进行整体度假改造，建设一定规模的度假区。
2.塑造高端度假品牌。闲置农舍的改造需要文化性、地方性和品质感，追求外旧内新、外简约内奢华的效果，打造独立的度假品牌。
3、村民参与创造。度假村模式，根植于农村生活，村民参与至关重要，可以通过探索村民财产、土地股份，或重新聘请村民为度假村（区）员工，促进当地就业，激发村民参与农村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。
2.模式驱动力
城市返乡旅游市场需求
城市拥挤嘈杂，环境恶化，人们渴望逃离人工空间，到丛林谷，自然农村，需求日益出现，因此，深交通不便，偏远的原始生态农村逐渐成为人们旅游的热点，正是这种需求催生了农村度假旅游产品的发展。
广泛的大众旅游向精致的小众旅游转变
利基旅游是一种不同于大众旅游的优质旅游模式，其需求日益增长，使旅游发展模式、商业模式和服务模式面临转型和创新。高端度假村住宅模式主要针对利基旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，使观光旅游向休闲度假转型，为高端利基提供更优质的旅游生活。
03、模式构建
(1)唤醒沉睡资源-闲置资产流转
闲置资产流通是度假村模式成功发展的第一个关键因素，也是获取资源的重要途径。农村闲置资产转让本质上是城乡要素流动的改革，是促进美丽农村建设、增强农村集体经济、增加农民收入的探索。在一些农村地区，农民拥有的土地、房屋等资产一般闲置睡眠，财产权和收益权没有得到有效反映，导致农村产权资源不匹配或闲置浪费。农村闲置资产的流通可以唤醒沉睡的闲置资产，充分发挥资产价值，从而实现一定的收益。
资产流通的本质
闲置资产转让的本质是资产所有权保持不变，闲置资产的价值是通过出租其使用权来实现的。农民仍然享有所有权，转让只是出租和转让资产的使用权，资产所有者将从租金和股息中受益。
2.资产流通的关键
资产流通顺利的关键取决于承租人的农业效益，这是保持其对农民租金承诺的现实基础。只有充分尊重农民的意愿，提供足够的效益保障，农民才能自愿参与资产流通。
3.资产流通形式
资产流通可采用多种流通形式，租赁、转让、转包、入股等是资产流通的主要形式。
（1）租赁：农民与承租人在一定期限内转让资产使用权，农民自愿将全部或部分资产使用权出租给承租人，承租人给出租人固定收入。租赁期限一般由双方协商确定，最长不超过合同剩余期限。租赁流通的步骤一般为村集体收购（收回）闲置资产；农民自愿放弃土地、房屋使用权；承租人与村集体协商租赁价格、租赁期限（一般为20年），签订房屋租赁合同。
（2）股份：即农民将全部或部分资产的使用权作为股份，参与股份制或股份合作制的经营，以股份的资产使用权作为股息的依据，股票股息根据经营效益确定。该模式反映了旅游业的利益共享精神。在旅游发展的同时，考虑到村民的长期利益，获得就业机会或从事商业工作，使他们能够长期分享旅游收入。
（3）分包：主要为闲置土地转让形式。即土地承包人将全部或部分承包土地的使用权分包给第三方，分包期限由双方协商确定，分包人与发包人的原合同关系不变。
（4）转让：主要以闲置土地转让的形式进行。即取得一定数额的土地补偿后，放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用土地的农民，按照有关规定资金补偿后，将土地使用权交给发包人或当地政府，然后转让给建设者，承包人终止土地使用权。
(二)规范开发模式-整合开发，结合当地时尚
1、开发主体
(1)村集体统一整合开发
村集体以自筹资金的形式转移村内闲置农舍，进行统一的综合开发。保留农舍外观，内部装修改造，满足高端度假需求。例如，密云古北口北台乡农村住宅专业合作社由村12人发起成立，成员总投资52.7万元，统一开发和管理村内闲置资产。
(2)村集体与专业旅游公司联合开发
村集体以引进外资的形式，与专业旅游开发公司合作，统一整合开发村内闲置资产。这种开发形式解决了资金问题，开发建设相对专业，能够更好地把握市场需求，开发有针对性的产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社，负责资源整合和统一开发。例如，北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立了北庄镇干峪沟旅游合作社。合作社是合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发和提供配套服务。
2、开发要点
(1)保留和展现乡村风情，最大限度地展现乡村风貌
建筑材料本地化：度假村住宅的改造注重文化和本地性，外观简单陈旧，与周围环境融为一体，不突兀、不张扬。在改造过程中，最大限度地利用石材、木材、稻草等当地材料，尽量呈现传统的民居形式，打造浓郁的地方建筑。
旅游体验本地化：虽然旅游体验是度假村的软资源，但它涉及到内心深处的情感反馈。在旅游体验活动的发展中，要充分利用农田、果园、农村家禽等小动物，支持现代休闲理念，形成当地农村体验产品，提高游客的度假情绪。
度假氛围本地化：度假村，以当地风味为氛围基础。一方面，展示原有的农村生态景观、古老的山花、石磨草屋栅栏，营造丰富的当地艺术理念；另一方面，最大限度地保持原有的农村生活状态和生活氛围，将农村居民的生产生活状态作为重要的无形资产，农民、家禽农民和休息老年人是农村景观的重要组成部分。
(2)高端品质度假，最大限度提供舒适奢华的体验
满足度假功能不仅是度假村居住模式的重要特点，也是农村旅游升级的重要体现。在追求本土和简约的同时，考虑到度假的质量和舒适性。外旧内新，外朴内豪华的对比组合，营造出独特的度假体验。
(三)专业管理模式-资产经营管理
1、运营主体
(1)专业运营管理公司
在统一整理和开发闲置资产的基础上，可引进专业的酒店运营管理公司进行运营管理。这些公司对酒店有专业的经营管理理念，可以有效、专业地管理农村酒店，以获得相应的收入。例如，山区寒冷的房子专门引进了马来西亚雪邦黄金海岸酒店管理公司进行日常管理和运营。
(2)村集体统一运营管理
村集体可以通过合作社统一管理度假村。合作社统一结算，统一分配客户，利益分配逐年增加，为闲置农村合作社农民分配红利和租金，防止恶性竞争。
2、运营要点
(1)全力塑造度假品牌
在经营管理过程中，有意识地培育和塑造度假品牌，努力打造具有成功特色的农村旅游度假品牌，完善经营管理，塑造品牌，逐步实现品牌延伸和品牌产出，在一定地区复制品牌。
(2)充分调动农民积极性
一方面，让农民充分参与其中。优先考虑现有当地居民和返乡居民，积极组织农民培训，调动农民积极性；项目开发充分利用现有农村资源，在努力不改变生产生活方式的基础上为农民带来好处。
另一方面，让农民真正获得利益。从农民的角度出发，制定有效满足农民利益的相关政策，激发农民参与旅游发展的积极性。
(四)三方效益共赢-农村效益升级
1.投资开发商-经济效益和品牌效益
一方面，度假村的成功发展和建设可以获得相应的经济回报。另一方面，随着项目投资、开发、运营管理和营销推广的系统运作，将形成自己的度假品牌，逐步形成一定地区的品牌吸引力和连锁经营模式，通过模式复制获得更大的品牌效益。
2.农民-最直接的受益者
农民是度假村模式中最直接的受益者。其收入来源主要分为租金收入、股息收入和工资收入三部分。
(1)租金收入
农民以租赁的形式转让闲置土地（宅地）、房屋等资产。果园和农园的经营权也可以外包，农民每年收取租金。例如，在山区寒冷的房子里，每栋房子的年租金为6000元，每亩耕地的年租金为1000元，每5年增加5%；果园的租金每5年增加20%。
(2)分红收入
村民可以通过房地产、土地等方式入股，成为股东。他们不仅每年有固定租金，还可以根据年底的股份和项目的效益获得一定的股息。股息有助于社区居民的持续参与。
(3)工资收入
度假村住宅模式的发展和建设为当地居民提供了大量的就业机会，促进了当地村民的就业过程。随着客房服务、安全巡逻、卫生清洁、农场耕作、果树管理保护等大量工作的释放，为村里的土著居民和农民提供就业机会，成为新的工资农民。
3.促进农村升级发展
在度假村住宅模式建设过程中，将促进农村公共交通、供水供电、垃圾污水处理、通信信息和劳动就业服务体系建设，促进农村公共基础设施升级，使现代文明生活方式和农村田园传统生活方式有机融合，促进农村可持续发展。
04、模式借鉴
密云山寒舍——从空心村到乡村度假区的华丽转身
山里寒舍位于北京东北部密云县北庄镇干峪沟村，距北京1号08公里是一个由古村落改造而成的乡村酒店群。山里寒舍租用全村宅基地和农民田地约15公顷。预计将在废弃或闲置宅基地上改造建设86套创意农村住宅和15亩公共配套功能设施，形成山区创意农村休闲度假区。预计开发的配套设施还包括俱乐部、高尔夫球场、马术场地SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、游泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等。
1.山前-山中寒舍开发前
由于地理位置偏远，交通不便，干峪沟村村民逐渐迁出，导致大量民居闲置甚至废弃。村里的民居空置率高达80%，成为名副其实的空心村。干峪沟村只有41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。随着年龄结构的逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，导致土地和山区无人看管。全村43所房屋大多闲置，村庄日益衰落，没有活力。
2.山后-山里寒舍开发后
2013年，北庄旅游开发公司以50年租赁、两套闲置住房合作、租赁村废弃或闲置宅基地（或集体土地）、村供电、给排水、通信、网络等基础设施高标准建设，将传统住宅庭院改造成优质度假酒店，以奢华简单、舒适自然为特色，城市化星级酒店享受与农村自然宁静生活自然融合，配套游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目。目前有20多个开放式庭院，入住价从1500元到4000元不等。通过这种模式，村民不仅可以获得稳定的租金，还可以成为山区寒冷房屋的员工，获得相应的工资收入。干峪沟村的土地、果林等资源也得到了系统的振兴。过去荒凉的空心村已成为国际农村度假村。
土地流转有效
在山中寒舍的推动下，干峪沟成立了旅游专业合作社，重点关注干峪沟村独特的自然文化资源和特殊的旅游市场需求，有效促进土地和房屋流通。村民在不改变所有权的前提下，将房屋、果树和土地转入社会，将零转化为整体，委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地（或集体土地），改造建设40套创意农村住宅和15亩公共配套功能设施，形成山区寒冷房屋创意农村休闲度假村。
2.升级开发最地方的资产
山中寒舍最大的特点是具有乡村原始生态特征，开发不破坏当地环境，保留了原有的古建筑外观。在开发建设过程中，最大限度地利用当地的石材和木材，最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间是在原有老房子的基础上进行改造装修的。从外面看，它仍然是村民的老房子。保留了木门、木窗、椽子和石墙。但室内却别具一格，融合了中西设计，融合了古朴与现代理念，创造了古朴而不失现代化的混搭风格。五星级客房及卫浴设施，中西餐厅，无线网络覆盖，是最地方的资产升级模式。
3.有效调动农民积极性
(1)最大限度地保护农民权利
北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签订了为期20年的委托经营合同。20年后，如果村民对现有的经营状况和收入感到满意，可以通过召开村民代表大会优先续租给开发企业。经过几年的发展，项目经营权、基础设施、住房和土地使用权将按照村民的意愿一起交回，开发企业也可以继续委托经营。这种模式最大限度地保障了农民的土地所有权。
(2)农民收入最大化
山寒山为居民提供租金、分红、工资等多种收入形式。全村人均年收入超过2万元，企业就业成员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等可以获得租金，也可以投资合作社，根据经济效益和股权比例获得一定的股息，此外，北庄镇政府还监督村民优先就业，为农民提供土建维护、客房服务、安全巡逻、清洁、农场耕作、果树管理等工作。山里的寒舍也吸引了当地青年的回归。目前，山寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理都是北庄镇土生土长的孩子。
从目前规模较大的农村旅游综合体来看，相应的商业配套设施或多或少缺乏质量，已成为农村旅游综合体发展的不足。未来发展，结合农村生态环境、生态景观等生态优势，可分阶段、分步、合理建设生态农村休闲度假酒店、农村特色商业街、农村MALL商业设施作为农村旅游综合体的商业配套板块，综合体现了生活、休闲、购物、娱乐等多种功能，为整个区域提供优质服务。
