密云山寒舍——从空心村到乡村度假区的华丽转身

山里寒舍位于北京东北部密云县北庄镇干峪沟村，距北京108公里，是一个由古村落改造而成的乡村酒店群。山里寒舍租用全村宅基地和农民田地约15公顷。预计将在废弃或闲置宅基地上改造建设86套创意农村住宅和15亩公共配套功能设施，形成山区创意农村休闲度假区。预计开发的配套设施还包括俱乐部、高尔夫球场、马术场地SPA中心、会议中心、多功能娱乐中心、游泳池、手工坊、农耕博物馆、观光车等。

山前山后干峪沟

1.山前寒舍开发前

由于地理位置偏远，交通不便，干峪沟村村民逐渐迁出，导致大量民居闲置甚至废弃。村里的民居空置率高达80%，成为名副其实的空心村。干峪沟村只有41户71人，平均年龄超过60岁，常住人口不足20人。随着年龄结构的逐渐老化，年轻劳动力纷纷外出谋生，导致土地和山区无人看管。全村43所房屋大多闲置，村庄日益衰落，没有活力。

开发前的干峪沟村

2.山里寒舍开发后的山后

2013年，北庄旅游开发公司以50年租赁、两套闲置住房合作、租赁村废弃或闲置宅基地（或集体土地）、村供电、给排水、通信、网络等基础设施高标准建设，将传统住宅庭院改造成优质度假酒店，以奢华简单、舒适自然为特色，城市化星级酒店享受与农村自然宁静生活自然融合，配套游泳池、高尔夫、儿童游乐场等休闲度假项目。目前有20多个开放式庭院，入住价从1500元到4000元不等。通过这种模式，村民不仅可以获得稳定的租金，还可以成为山区寒冷房屋的员工，获得相应的工资收入。干峪沟村的土地、果林等资源也得到了系统的振兴。过去荒凉的空心村已成为国际农村度假村。

干峪沟村开发建设后

山里寒舍成功之路

1.土地流转有效

在山中寒舍的推动下，干峪沟成立了旅游专业合作社，重点关注干峪沟村独特的自然文化资源和特殊的旅游市场需求，有效促进土地和房屋流通。村民在不改变所有权的前提下，将房屋、果树和土地转入社会，将零转化为整体，委托企业统一管理。利用这些废弃或闲置的宅基地（或集体土地），改造建设40套创意农村住宅和15亩公共配套功能设施，形成山区寒冷房屋创意农村休闲度假村。

2.升级开发最地方的资产

山中寒舍最大的特点是具有乡村原始生态特征，开发不破坏当地环境，保留了原有的古建筑外观。在开发建设过程中，最大限度地利用当地的石材和木材，最大限度地保护民居的原始状态。酒店房间是在原有老房子的基础上进行改造装修的。从外面看，它仍然是村民的老房子。保留了木门、木窗、椽子和石墙。但室内却别具一格，融合了中西设计，融合了古朴与现代理念，创造了古朴而不失现代化的混搭风格。五星级客房及卫浴设施，中西餐厅，无线网络覆盖，是最地方的资产升级模式。

3.有效调动农民积极性

(1)最大限度地保护农民权利

北庄旅游开发公司与干峪沟村村民签订了为期20年的委托经营合同。20年后，如果村民对现有的经营状况和收入感到满意，可以通过召开村民代表大会优先续租给开发企业。经过几年的发展，项目经营权、基础设施、住房和土地使用权将按照村民的意愿一起交回，开发企业也可以继续委托经营。这种模式最大限度地保障了农民的土地所有权。

(2)农民收入最大化

山寒山为居民提供租金、分红、工资等多种收入形式。全村人均年收入超过2万元，企业就业成员年收入超过5万元。出租房屋、土地、果园等可以获得租金，也可以投资合作社，根据经济效益和股权比例获得一定的股息，此外，北庄镇政府还监督村民优先就业，为农民提供土建维护、客房服务、安全巡逻、清洁、农场耕作、果树管理等工作。山里的寒舍也吸引了当地青年的回归。目前，山寒舍的客房部主管、餐饮部主管、大客户经理都是北庄镇土生土长的孩子。