农村卫生政策、土地利用、工业、客户群体、发展最全面分析

田园养生是指以田园为生活空间，以农作、农事、农活为生活内容，以农业生产和农村经济发展为生活目标，回归自然、享受生活、修身养性、度假休闲、健康身体、治病养生的生活方式。目前，人们对健康的需求已经成为继温饱需求之后的又一个主流市场趋势和时代发展热点。

农村健康发展应认识到农村健康资源的重要性。为了实现农村健康的目标，游客必须体验农业的乐趣，享受农村的缓慢生活，感受健康文化和农业生活。农村健康项目的规划和发展，首先要确保优质的农村旅游空间，最终通过自然的农业文化体验项目实现健康的目的。

广义上，农村旅游空间可分为田园、村庄和自然。充分发挥田园空间载体的作用，将村庄与田园融为一体，而不是简单地在野外建房。由此衍生出来的健康地产依托休闲种植业。在经营休闲种植业项目的同时，引入房地产的经营思路，从产品规划、景区服务、营销推广等方面进行房地产经营，更好地发挥庄园优势，深入挖掘庄园健康产品的市场潜力。

田园健康项目：支持国家政策

(一)大健康产业政策红利

2017年5月，国家旅游局等五个部门联合发布了《关于促进健康旅游发展的指导意见》，指出重点开发高端医疗、特色专业、中医保健、康复、医疗结合等一系列产品，以医疗机构、健康管理机构、康复护理机构、休闲护理机构为载体，打造健康旅游产业链。

这需要将卫生服务业从城市的医疗机构和疗养院转移到旅游目的地或生态保护良好的地区，以满足越来越多的个性化、多层次的卫生服务和旅游需求。

同时，中共中央、国务院发布《2030年健康中国规划纲要》，明确目标:到2020年，健康服务业总规模超过8万亿，到2030年达到16万亿。图1显示，到2016年，中国大型卫生产业规模达到3万亿元。到2020年，卫生服务业总规模超过8万亿元，但包括卫生旅游在内的一些细分仍然是蓝海。随着技术的进步和消费升级，它将焕发新的生命。

据统计，2016年中国旅游市场总交易规模约为46900亿元，养生旅游总交易规模约为600亿元。根据数据预测，目前健康旅游市场市场环境良好，发展空间巨大。未来五年，养生旅游市场规模将迅速增长，年复合增长率有望达到20%。2020年市场规模将在1000亿元左右。健康旅游作为大型健康产业和旅游业的复合产业，将成为下一个投资重点。

2011年至2016年健康产业规模

中央一号文件指出，充分发挥农村各类物质和非物质资源丰富的独特优势，利用旅游+”、“生态+促进农业、林业、旅游、教育、文化、医疗保健等产业的深度融合。丰富农村旅游形式和产品，建设各种主题农村旅游目的地和优质路线，发展具有农村特色的民宿和养老基地。

(二)发展休闲养生农业相关土地政策

1.休闲农业用地使用范围

--农民有自己的、闲置宅基地

农业部等部门关于积极发展农业功能促进休闲农业发展通知明确规定支持农民发展农舍，闲置宅基地余额建设用地可用于休闲农业，因此在休闲农业发展建设中充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。

然而，在休闲农业园区的发展过程中，开发商的惯性思维往往是拆除和重建这些破旧的房屋，而不是根据现有的基础进行改造和装饰。众所周知，这不仅破坏了农村田野的原始风味，而且实际上增加了酒店住宿土地审批的难度和建设成本。

--农村集体建设用地

主要包括：乡（镇）村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。具体是指乡（镇）村建设用地，乡（镇）村建设用地是指乡（镇）村集体经济组织和农村个人投资或集资用于非农业建设的土地。

--城乡建设用地增减挂钩

城乡建设用地增减挂钩，是指根据土地利用总体规划，将若干农村建设用地(即拆旧地块)和拟用于城市建设的地块(即建新地块)共同组成新旧项目区(以下简称项目区)。在保证项目区各类土地面积平衡的基础上，最终实现建设用地总量不增加。耕地面积不减，质量不减，城乡用地布局更合理。

--四荒地

2016年，中央一号文件和《农业部等11个部门关于积极发展各种农业功能，大力促进休闲农业发展的通知》鼓励利用四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，优先利用四荒地发展中西部少数民族地区和集中连片贫困地区的休闲农业。

四荒地是农村丰富的土地资源，包括农民集体使用的四荒地和农民集体经济组织所有的四荒地，具体是荒山、荒沟、荒山、荒滩等未使用的土地，属于当前经济环境中未充分、合理、有效利用的土地，但属于一种宝贵的资源。

四荒地可以通过家庭合同承包，也可以通过招标、拍卖、公开协商等方式承包；可以承包给集体经济组织成员，也可以承包给集体经济组织以外的人。四荒用权的合同、租赁或拍卖期限不得超过50年。

--其他方式

《国务院办公厅关于促进农村一、二、三产业一体化发展的指导意见》(国家发展[2015]93号)提出，在符合土地管理法律法规和土地利用总体规划、依法办理建设用地审批手续、坚持节约集约用地的前提下，允许社会资本投资建设连片面积达到一定规模的高标准农田和生态公益林。利用一定比例的土地开展观光休闲度假旅游、加工流通等经营活动。

矿区地面遗留的原建设用地可直接转为旅游设施建设用地；尾矿池、弃石堆场或矿区已占用的其他废弃用地，可按一定比例（如10-20%）转为旅游设施用地，恢复生态，其余为工矿遗址景观用地。

从生态涵养区村庄搬迁的宅基地和新农村建设农民上楼留下的宅基地，可以因地制宜转为旅游设施建设用地。

在大面积森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许3-5%的土地转为旅游设施用地。

2.休闲农业用地限制范围

--土地利用规划不得超过土地利用规划

休闲农业的发展必须明确公园在当地土地规划中占用的土地使用，符合规划使用条件的，积极争取土地建设使用指标，满足休闲农业公园对建设用地的要求。

--基本农田不得占用

基本农田有五禁止：不得占用基本农田进行植树造林、发展森林水果产业、森林粮食、超标建设农田林网；不得以农业结构调整的名义，在基本农田挖池塘养鱼、建设畜禽养殖建筑等严重破坏农业层的生产经营活动；非法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设；不得以退耕还林的名义违反土地利用总体规划，将基本农田纳入退耕范围；非农业建设项目不得占用基本农田（国家重点建设项目除外）。因此，在开发休闲农业时，必须弄清楚它是否占有基本农田。

--严禁随意扩大设施农用地范围

以农业为基础的休闲观光用地，应当按照建设用地进行管理。以农业为基础的休闲观光度假胜地、各种庄园、酒庄、农舍、永久餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂农产品加工、展览、销售等用地，必须按照法律法规管理，而不是农业用地。

--土地利用规划不得超过土地利用规划

休闲农业的发展必须明确公园在当地土地规划中占用的土地使用，符合规划使用条件的，积极争取土地建设使用指标，满足休闲农业公园对建设用地的要求。

各地区土地资源部门将制定土地利用总体规划，规划规定土地使用，明确土地使用条件，土地所有者和用户必须严格按照规划确定的使用条件使用土地；确定年度土地利用计划，具体安排年度新建设用地、土地开发补充耕地数量和耕地所有权。

3.创新休闲农业用地

--土地租赁、置换或入股

对于经济效益不理想的集体土地，可以通过土地置换、租赁、股份合资等方式统筹振兴这些集体土地。一方面可以解决部分农民在旅游发展过程中需要迁移的住宅和承包土地的问题；另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业管理。

--使用废弃宅基地或公园

大量农村房屋闲置，田地管理疏忽。新农村集中生活后，闲置的村庄农舍和废弃的森林园林恰好是休闲健康农业和农村旅游的良好发展空间。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，根据旅游业经营需要合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业和农村旅游的投资效率和质量。

--基于土地股份建立合作社

农村集体可以通过建立合作社，农民可以通过承包土地进行股权合作。这可以使土地集中管理、高效管理，形成大规模、工业化的管理。这样，严格的管理体系和科学的管理方法，对加强休闲农业和农村旅游领域农村集体经济的发展能力，确保发展成果有效地造福当地有很大的促进作用。

--土地银行

土地银行是指主要经营土地存贷和与土地相关的长期信贷业务的金融机构。土地银行的具体经营模式是指政府组织对某一地区农民承包土地使用权、农村集体建设用地使用权、农民宅基地使用权进行分类整合，零存贷款，加快农业土地转让，促进农业产业化和规模形成。土地银行被称为解决三农问题的唯一途径。自2009年起，土地银行在成都试行。

在完成农村土地确认工作的地区，土地银行可以实现农村集体土地指标的自由转让、质押和融资。这对农民获得自营个人旅游项目和大型专业企业土地开发大型旅游项目具有现实意义。

田园健康项目：客户群分析

（1）喜欢时尚健康的旅游方式，热爱生态旅游和高端体育；注重文化消费和精神享受；追求相对私密的环境和社会场所；商务旅游服务支持要求较高。

(二)消费能力强，质量要求高；季节限制小；停留时间长，产业驱动力远高于公共旅游。

（3）中小学生市场：市场的主要需求是知识和娱乐。中小学生正处于学习认知的初级阶段，农业旅游是他们了解农业和自然的一种方式。针对本市场，休闲健康农业应提供科普教育相关旅游产品，寓教于乐。

（4）工薪白领市场：市场主要是长期居住在城市，寻找身心放松的人。休闲健康农业旅游可提供农业生产、农业体验、节日参与等旅游产品，让游客在体验农村缓慢生活的同时放松身心。

（5）银发族市场：市场群体是老年人。他们渴望安静的生活、健康简单的食物和休闲环境。通过休闲健康的农业旅游，他们可以体验耕作和收获幸福。

目前，随着物质生活水平的提高，人们对健康、快乐、长寿的渴望越来越强烈，简单的健康难以满足人们对高质量生活的追求，整合快速发展的休闲旅游，健康旅游迎来了重大的发展机遇。

田园健康项目：需要注意的问题

一是解决认识问题

田园休闲健康产业涉及各个方面，早期投资非常大，需要多年才能成熟，需要保持政策的连续性。然而，追求经济发展速度，不时关注投资大、效果慢的行业，将严重阻碍健康产业的发展，迫切需要改变。

二是要解决观念问题

发展休闲保健产业鼓励老年人在不同的地方养老，但对许多老年人和儿童来说，不同地方养老的概念是不被接受的。让老年人到气候适宜、生活条件优越的地方养老也是孝道的体现。

三是加强政策支持，吸引社会资本参与

国家出台了一系列鼓励医疗保健产业发展的政策。各地要积极配套，共同推动医疗保健产业发展。在医疗保健产业的发展中，政府的支持在很大程度上决定了社会资本投资的积极性。毕竟，政府的直接投资是有限的，因此有必要引入社会资本。

四是培养专业人才队伍

目前，医疗保健行业急需的专业人，直接制约了医疗保健行业的发展壮大。人才是医疗保健事业发展的重要条件。重视医疗人才队伍建设，建立健全医疗职业教育体系，提高医疗职业人才培养质量。